Чтобы полюбоваться на главный сталактит, липчанам далеко ехать не нужно. «Достопримечательность» находится в Парке Победы. Доступ свободный. Надо лишь отважиться войти под своды сооружения, которое когда-то возводили под развлекательный комплекс. Стройка давно заброшена, но, судя по живописным граффити, сюда периодически наведываются люди. Вот только Парк отдыха такой павильон, конечно, не красит. Как не красят Липецк и десятки других подобных руин — официально именуемых «объектами незавершенного строительства». Недострои разбросаны по всему городу, и избавиться от них крайне сложно.
У каждого недостроенного здания есть хозяин. Даже голый фундамент — недвижимость, которую можно только выкупить.
На этой неделе одно свайное поле было продано с публичных торгов. Четыре года назад на этом месте свои двери должен был распахнуть спортивно-оздоровительный центр. Денег на реализацию проекта у собственника не хватило, работу он выполнил лишь на восемь процентов. Теперь объект будет достраивать новый владелец. Однако желающие выкупить недострой находятся далеко не всегда.
Татьяна Мельник, заместитель начальника управления имущественных и земельных отношений Липецкой области:
У нас семь объектов незавершенного строительства в 2020 году, где не было заявок, и соответственно, торги признаны несостоявшимися. Объект считается непроданным, и земельный участок остается за предыдущим собственником.
В отличие от самой постройки, земля владельцу объекта не принадлежит. Она в собственности региона или города. На участок оформляется аренда, причем с четко прописанными условиями. Обозначается предназначение будущего здания — больница, гостиница или допустим стадион, и срок завершения работ. И если это условие не исполняется, — закон дает единственный шанс разрешения проблемы.
Артем Коровин, заместитель председателя Арбитражного суда Липецкой области:
В данном случае закон наделяет полномочиями управление земельных и имущественных отношений Липецкой области обратиться в суд с требованием об изъятии данного объекта незавершенного строительства и право провести публичные торги по продаже этого имущества.
Важно уточнить. «Изъятие» в данном случае достаточно условное. Фактически оно означает принуждение к продаже объекта с молотка. Управление имущественных и земельных отношений выступает лишь в роли организатора аукциона и с вырученной суммы только компенсирует издержки на процедуру торгов. Стоимость недостроенного здания определяет независимая оценочная организация, которую для экспертизы привлекаетаАрбитражный суд.
Андрей Зарецких, директор липецкого филиала Воронежского регионального центра судебной экспертизы:
В данном случае, если объект незавершенного строительства, то применяется исключительно затратный подход для оценки. Потому что сравнительный подход по объективным причинам применить нельзя. В результате затратного подхода цена складывается из тех конструктивных элементов, которые выполнены на момент оценки.
Например, заметную практически из любого района Липецка высотку, прозванную в народе «зубом», оценили в 500 миллионов рублей. Причем для того, чтобы довести небоскреб до ума, нужно в три раза больше, то есть вложить еще полтора миллиарда. Зачастую высокая стартовая цена аукциона является камнем преткновения для поиска нового инвестора.
Татьяна Мельник, заместитель начальника управления имущественных и земельных отношений Липецкой области:
Было бы неплохо, если бы стоимость рыночная могла бы снижаться, и можно было бы объекты продавать тем лицам, которые реально их достроят, но закон не позволяет снижать стоимость этого объекта.
Специалисты уверены, будь ценники скромнее, покупатели бы непременно нашлись. Ведь почти все «заброшки» расположены, как правило, удачно — в центре города, либо в густонаселенных районах. Есть и еще один сдерживающий фактор: специализация объекта. Монументальная конструкция на улице Неделина по договору с фирмой-подрядчиком значится как «поликлиника с дневным стационаром областного онкологического диспансера». Однако в облздраве нас заверили: документально даже в планах медицинского учреждения такой корпус не фигурировал никогда.
Юрий Шуршуков, начальник управления здравоохранения Липецкой области:
Этот объект незавершенного строительства никакого отношения к системе здравоохранения не имеет. В рамках национального проекта «Здравоохранение» в настоящее время на территории онкодиспансера возводится новый хирургический корпус, и при необходимости в дополнительных амбулаторных площадях эта задача также будет решена на площадке онкодиспансера.
То есть, получается, достраивать здание по изначально заявленному профилю бессмысленно, а перепрофилировать проект под, скажем, офисный центр или жилой комплекс, не позволяет закон. В итоге получается замкнутый круг. Объект из-за невыполнения условий договора у собственника изымают, но продать его с публичных торгов не удается. Аукцион признают несостоявшимся, а в этом случае по действующему законодательству прежний владелец имеет право вновь продлить арендное соглашение на земельный участок. На срок до трех лет, по истечении которых, если стройка стоит, процедура может повториться заново. И так до бесконечности. Теоретически недострой можно было бы снести, если признать аварийным, но даже для этого муниципалитету потребуется выкупать дом у владельца. Денег на это в бюджете Липецка нет.
Константин Востриков, первый заместитель главы города Липецка:
Практически, с точки зрения экономики абсолютно для города это неподъемно. И есть другие, более жесткие правила законодательства, которые не позволяют нам это сделать. С учетом создания новых объектов мы пытаемся найти причину, какой-то компромисс, и даже найти потенциального застройщика или потенциальный бизнес, который готов забрать объект и продолжить.
Недострои не только уродуют облик города, но представляют и опасность для горожан. По правилам владелец объекта обязан обеспечить охрану и ограждение участка. Как видим, соблюдается это требование не везде: в бастион Парка Победы мы проникли беспрепятственно. Забор здесь присутствует, вернее, его фрагменты, но это никакая не преграда. Особенно для молодежи и лиц с сомнительной репутацией. Трагических случаев на «заброшках» в последние годы, к счастью не происходило. Вспоминается инцидент, когда девушка-подросток получила серьёзные травмы в недостроенной семиэтажке Военного городка. В этом районе сразу несколько проблемных строений. И с ними ситуация особая: объекты в собственности Министерства обороны. Уже несколько лет ведется работа по передаче их на баланс города, но акт приема-передачи так и не подписан.
Игорь Артамонов, глава администрации Липецкой области:
Это дело города, городских властей с Минобороны. Не все получается, поэтому мэр сейчас вернется и будет принимать решение. Наверное, принимать Военный городок вот в том состоянии, которое есть.
Кстати, такого же мнения придерживается и прокуратура. Ведь пока липецкая мэрия и Министерство Обороны уточняют нюансы соглашения, и без того ветхие постройки превращаются в руины. На днях прокурор Советского района обратился в суд. Кажется парадоксальным, но недострои в своем убогом состоянии приносят и доход в казну города и региона. Во-первых, в виде налогов. А во-вторых, за счет арендной платы. И это внушительные суммы. тот же «зуб» обходится хозяевам в полтора миллиона рублей ежегодно. Причем арендную плату можно взыскать, даже если срок соглашения истек. Здание-то продолжает стоять на своем месте!
Артем Коровин, заместитель председателя Арбитражного суда Липецкой области:
Собственник объекта недвижимости, которое расположено на земельном участке, обязан заплатить в силу законодательства неосновательное обогащение в виде арендной платы, которая исчисляется в соответствии с положением об арендной плате.
Возвращаясь к тому, с чего начали. Успешная продажа с молотка объекта на улице Мистюкова — лишь второй такой случай. Ранее с помощью аукциона удалось возобновить строительство склада на Воронежском шоссе. Но до 2015 года, когда вступила в силу статья гражданского кодекса об отчуждении объекта незавершенного строительства, ситуация с промышленными недостроями и вовсе была патовая. Кроме того, новая норма все же служит стимулом для неторопливых зодчих. Сейчас в Липецке 22 объекта незавершенного строительства, три года назад их было более 70. Правда, именно те, что остаются пока не у дел, наиболее проблемные. Для кардинального решения вопроса, говорят юристы, необходимы поправки в федеральное законодательство. Как сообщили нам в профильном управлении администрации области, такая работа в Госдуме сейчас ведется.
